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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

  • Studio Notarile - Francesco De Stefano
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REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

 

Il Codice civile (I comma art. 1138 cod.civ.) disciplina il Regolamento Condominiale, a  tutti noto, che è il documento che disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le regole destinate a tutelare il decoro dell’edificio e l’amministrazione del bene comune.

E’ bene ricordare che qualsiasi regolamento di condominio, ai sensi del IV comma dell’art. 1138 cod.civ., non può introdurre deroghe alla normativa imperativa dettata dal Codice Civile in tema di condominio (cfr. gli artt. 1118 II comma, 1119 , 1120 , 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 cod.civ.).

Il Regolamento di Condominio deve essere obbligatoriamente adottato nel caso di edificio condominiale composto da più di dieci condomini; se i condomini sono meno di dieci l’adozione del regolamento di condominio è facoltativa. Ogni condomino, nei casi di obbligatorietà, può chiedere al Giudice di ottenerne l’adozione di un regolamento.

Esistono due tipo di regolamento condominiale, quello “approvato a maggioranza e quello “contrattuale” adottato dalla totalità dei condomini.

Il Regolamento di Condominio approvato a maggioranza deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza stabilita dal II comma dell’art.1136 cod.civ. ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’art.1130 cod.civ cioè dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno la metà del valore dell’edificio.

Il regolamento di condominio  “contrattuale”  è sottoscritto da tutti i condomini e può anche recare significative limitazioni dei diritti soggettivi dei singoli condomini come ad esempio la costituzione di servitù; queste compressioni dei diritti dei singoli sono modificabili solo all’unanimità,

Naturalmente il regolamento contrattuale di condominio può contenere regole “ordinarie”, volte cioè  a disciplinare la vita comune; queste norme saranno modificabili a maggioranza.

Il Regolamento di Condominio può essere trascritto in modo autonomo?

l’autonoma trascrivibilità del regolamento contrattuale: il nodo problematico è di importanza primaria. Il rischio è quello della creazione surrettizia di limitazioni con efficacia reale, al di fuori delle fattispecie tipiche (Tribunale di Milano, 05 febbraio 1998; Cass. Civ. Sez. II, 4439/96; Cass. Civ. Sez. II, 2546/94). Il fenomeno delle limitazioni di utilizzo è stato configurato anche in chiave di servitù reciproche tra i condomini, in tal modo risolvendo non soltanto il nodo della natura giuridica, ma anche quello della trascrivibilità e della opponibilità di esse ai terzi (Cass. Civ. Sez. II, 49/92).

Per quanto invece attiene al regolamento “ordinario”, vale a dire adottato all’unanimità, la giustificazione della vincolatività per tutti i condomini (e gli aventi causa da costoro) delle regole afferenti al godimento ed all’utilizzo degli enti comuni si rinviene nel riferimento alle obbligazioni propter rem, la cui fonte dovrebbe esser rinvenuta nella legge (artt. 1107 e 1138 cod.civ.)

L’inosservanza delle regole condominiali

L’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, prevede la possibilità di stabilire, a titolo di sanzione, l’obbligazione di pagare una somma di denaro fino ad euro 200 ed in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. La prescrizione regolamentare di sanzioni di importo maggiore deve reputarsi nulla, in quanto contrastante con la norma predetta.

A seguito della recente riforma del “Condominio” introdotta dal D.L. 145/2013 è stato aggiunta la precisazione secondo la quale “L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice”. Occorrerà pertanto, ai fini della concreta irrogazione delle sanzioni, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (II comma art. 1136 cod.civ.).

Infine il regolamento deve essere allegato all’apposito registro (di cui all’art. 71 disp.att.cod.civ.). Si tratta di una formalità che comunque non condiziona la vincolatività del medesimo per coloro che avessero assunto successivamente la qualità di condomini