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RENT TO BUY

  • Studio Notarile - Francesco De Stefano
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RENT TO BUY

Il Regime fiscale del Rent to Buy

L’Aagenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti circa il regime fiscale di questa nuova forma contrattuale che ha lo scopo di facilitare le vendite e gli acquisti nell’attuale periodo di crisi immobiliare.

La circolare  del 19 febbraio 2015 n.4/e fornisce  indicazioni sulla disciplina fiscale, ai fini delle imposte dirette e indirette, stabilendo aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione (articolo 23, Dl n. 133/2014).

In questo tipo contrattuale le somme corrisposte dal conduttore al locatore hanno due diversi titoli, canone di locazione ed anticipo prezzo, ed allo stesso modo è concepita la tassazione:

– quelle pagate a titolo di canone sono tassate facendo riferimento al regime previsto per contratti di locazione;

–  quelle pagate a titolo di anticipo sul corrispettivo sono tassate applicando la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo.

 

Se il proprietario/concedente è un privato…

In questo caso la quota del canone pagata a titolo di affitto è tassata applicando la disciplina fiscale dei redditi fondiari e la misura dell’imposta di registro è  del 2%, sia si tratti di immobili strumentali sia si tratti di immobili abitativi.

E’ salva la possibilità di chiedere l’applicazione della ccdd “cedolare secca” ricorrendone i presupposti.

Se il proprietario/concedente è un’impenditore…

I canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, a meno che il concedente sia l’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa e scelga di sottoporre i canoni ad iva.

Se l’immobile oggetto di rent to buy è un capannone (immobile strumentale) il canone di locazione è ugualmente esente IVA ma la possibilità di optare per il regime iva spetta non solo all’impresa di costruzione e di ripristino ma a tutti i soggetti passivi.

 

Le aliquote iva sono le seguenti:

– 10% (dieci per cento) se si tratta di case di abitazione classificata nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;

– 4% (quattro per cento) se il futuro acquirente può beneficiare dei requisiti “prima casa” e se la casa è classificata nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;

– 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.

 

 

L’imposta di registro

per le abitazioni…

Se gli acconti prezzo sono soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di Euro 67,00 se il contratto è stipulato per scrittura privata, di Euro 200,00 se ha la forma di una scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.

Quando gli acconti prezzo non sono soggetti ad iva si paga un’imposta di registro nella misura del 2% (due per cento).

per gli immobili strumentali…

l’imposta di registro è dovuta sempre nella  misura proporzionale dell’1%, indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui il canone è  soggetto.

 

La tassazione del contratto di vendita

Se il proprietario/concedente è un soggetto ad iva la base imponibile è costituita dalle sole somme pagate a titolo di acconto prezzo, quindi, non da quelle somme pagate come affitto.

Il “reddito di impresa” sarà determinato dalla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute come segue:

– fabbricati strumentali: (in regime di esenzione o imponibilità) imposta di registro fissa Euro 200,00; imposta ipotecaria 3%, imposta catastale 1%

– fabbricati abitativi  esenti Iva: imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con il minimo di Euro 1.000 euro ed  imposte ipotecaria e catastale Euro 50 ciascuna;

– fabbricati abitativi imponibile Iva: imposta di registro, ipotecaria e catastale Euro 200 ciascuna.

 

Se il proprietario/concedente è un privato

 

Per l’acquirente: L’imposta di registro al 2% se prima casa ed al 9% negli altri casi; le imposte ipotecaria e catastale dovute in misura fissa di Euro 50 ciascuna

Per il venditore: le quote di canone acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. l corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto.