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Alcune notizie in pillole relative ai contratto di mutuo

  • Studio Notarile - Francesco De Stefano
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Vi forniamo alcune notizie in pillole relative al contratto di mutuo:

Tasso di interesse: può essere fisso o  variabile e quindi, la rata, da pagarsi con scadenza, mensile, trimestrale o semestrale, come concordato con la banca al momento della  firma, potrà essere anche’essa variabile o di ammontare sempre uguale;

Imposizione fiscale:

  • la banca trattiene sulla somma erogata lo 0,25% a titolo di imposta  sostitutiva per i mutui contratti per l’acquisto della prima casa o per finalità diverse, trattiene, invece,  il 2% solo se il denaro è destinato all’acquisto di una seconda casa; in entrambi i casi solo se il mutuo ha una durata superiore a 18 mesi ed un giorno;
  • se il finanziamento ha una durata inferiore,  è sottoposto ad una tassazione molto onerosa: 3% sulla somme erogate a titolo di imposta di registro e 2% a titolo di imposta ipotecaria oltre che ad imposta di bollo nella misura fissa di Euro 230,00 (un esempio: somma mutuata Euro 100.000,00; nel primo caso le imposte ammontano ad Euro 250,00 (prima casa) o ad Euro 2.000.00 (seconda casa); nella seconda ipotesi ammontano in entrambi i casi ad Euro 5.230,00).

Spese di istruttoria: le banche applicano alcune commissioni di istruttoria (diritti di segreteria, gestione pratica, ecc.ecc.) quantificate in una percentuale sull’importo del finanziamento; queste spese sono liberamente negoziabili; quindi, prestate attenzione al loro ammontare quando scegliete la vostra banca;

La perizia di stima: è predisposta da un tecnico – perito, ingegnere, architetto, geometra – e determina il valore della casa, di conseguenza l’importo del mutuo che potete richiedere.

Le detrazioni fiscali: sono detraibili nella misura del  19% annuo sull’importo complessivo massimo di Euro 4.000,00: gli interessi passivi del mutuo “prima casa”; la  fattura pagata al Notaio; la commissione dovuta agli istituti di credito per l’attività di intermediazione; l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% sull’ammontare del mutuo; le spese di istruttoria e di perizia.

Estinzione anticipata: è possibile rimborsare il finanziamento anche prima della scadenza, sia per l’intero ammontare  sia parzialmente, cioè rimborsando somme di denaro di ammontare diverso: l’effetto sarà quello di abbassare la rata del mutuo, non, però, di abbreviarne la durata; in entrambi i casi non sono previste spese a carico del mutuatario e non è necessario modificare l’originario contratto;

Il capitolato: molte delle norme che integrano la disciplina del mutuo non sono contenute nel contratto ma, in un documento allegato allo stesso e che per prassi ed in conformità alla legge, non viene letto; prestate attenzione anche a queste norme;

Sostituzione del mutuo: la normativa vigente consente di cambiare banca a mutuo in corso conservando, a certe condizioni, i benefici fiscali del primo finanziamento; lo si può fare con la “surroga ipotecaria” – sostituendo la banca originaria con un’altra che propone condizioni più favorevoli – senza oneri per il mutuatario o con “mutui sostitutivi”, le cui spese, però, saranno sopportate  dal  cliente;

Saper leggere la ricevuta di pagamento della rata:  contiene tutte le notizie contabili utili relative al mutuo senza ricorrere ad una nuova lettura del contratto;
vi figura:

  • l’ammontare della rata in scadenza ripartita tra capitale ed interessi;
  • il capitale residuo;
  • il tasso di ammortamento applicato;
  • lo stato dei pagamenti delle rate precedenti.

Le contestazioni: per le eventuali controversie si può presentare un reclamo all’Ufficio Reclami della Banca; se non si è  soddisfatti o non si riceve risposta entro 30 (trenta) giorni e se ne ricorrono i presupposti, può rivolgersi:

  • all’Arbitro Bancario Finanziario (ABF); per sapere come rivolgersi all’Arbitro si può consultare il sito www.arbitrobancariofinanziario.it;
  • al Conciliatore Bancario Finanziario, anche in assenza di preventivo reclamo; per sapere come attivare la procedura di conciliazione si può consultare il sito www.conciliatorebancario.it.

Usura: i tassi di interesse massimi che le banche possono applicare sono determinati ogni tre mesi dal Ministero dell’economia in relazione all’andamento economico; superati quei limiti i tassi sono classificata USURARI dando luogo alla commissione di un reato da parte di chi li applica, qui le rilevazioni:

http://www.dt.tesoro.it/it/prevenzione_reati_finanziari/anti_usura/operazioni_creditizie_tassi.html

Accollo: se vendete la casa e l’acquirente subentra nel vostro  mutuo, prestate attenzione a che la banca vi liberi da ogni obbligazione, altrimenti vi trovereste a garantire la persona l’acquirente per molti anni!!!

La cancellazione d’ipoteca: l’ipoteca “muore” da sè dopo vent’anni; non può, comunque, più svolgere le sue funzioni di garanzia se il debito è stato estinto; la cancellazione avviene gratuitamente grazie alle Legge n.40 del 2007, basta chiederla alla banca. 

La normativa sulla trasparenza bancaria è oggi abbastanza precisa e rigorosa: la banca è tenuta ad informare con chiarezza il cliente su tutti i suoi diritti e le condizioni accessorie ad un mutuo; il cliente ha diritto di ricevere una copia del contratto completa di ogni dato prima del giorno dell’appuntamento con il notaio: esercitate questo diritto !!! Prendete poi nota di tutto ciò che vi resta oscuro nel significato: io ed i miei collaboratori saremo ben lieti di illustrarvi compiutamente il significato di ogni clausola