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Trasferimenti Immobiliari

  • Studio Notarile - Francesco De Stefano
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Quando si parla di trasferimenti immobiliari, istintivamente la mente corre all’acquisto della casa, spesso della prima casa!
Questo è uno dei momenti più delicati della vita della famiglia ma anche per l’imprenditore più avvezzo e frequente alla conclusione di affari l’acquisto di un bene immobile di qualunque natura è una fase cruciale per il buon esito di tutta la sua impresa economica.

Non è semplice spiegare quali e quante possono essere le insidie che si nascondono in un acquisto immobiliare: la libera disponibilità del bene (…chi vende deve esserne il legittimo proprietario ed il bene non deve subire limitazioni legali e volontarie alla circolazione); la regolarità urbanistica (legittimità della costruzione o delle domande di condono per gli eventuali abusi); l’esatta identificazione del bene (corrispondenza dei dati e planimetrie catastali allo stato dei luoghi), l’assenza di formalità pregiudizievoli, (ipoteche, pignoramenti, sequestri…); l’attenta valutazione del costo condominiale annuale per la gestione del bene così come la presenza di spese condominiali arretrate o di lavori già deliberati ma ancora da eseguirsi e da pagarsi e che, quindi, faranno carico al nuovo proprietario.

Ma non solo.
Un immobile può essere negoziato in modo diverso; cioè può essere offerto in vendita con una serie di accessori “amministrativi” opzionali; per esempio può essere dotato di abitabilità-agibilità regolarmente presentata od assentita oppure può darsi che sia abitabile solo di fatto, perchè la sua destinazione da tempo è sempre stata quella ad uso abitazione (con eventuali possibili limitazioni….); oppure può appartenere ad una classe migliore in ordine al suo fabbisogno energetico o addirittura appartenere alla più scadente delle possibili qualificazioni energetiche; anche la provenienza del bene all’attuale proprietario può determinare alla conclusione dell’acquisto o meno: basti pensare al caso in cui il venditore abbia ricevuto il bene che intende vendere con un atto di donazione: l’acquirente potrebbe essere esposto alle azioni che la legge riserva a favore dei soggetti che hanno subito danno economico da quell’atto di donazione.
Non dimenticate mai di valutare attentamente il regime fiscale e tributario che le vigenti leggi prevedono per il vostro acquisto e le possibili conseguenze di scelte erronee.
Anche qui il Notaio, quale unico esperto con carattere di esclusività nella tassazione dei contratti poichè, fra l’altro, sostituto di imposta nei confronti dello Stato, potrà guidarvi con oculata attenzione nella selva delle possibili agevolazioni tributarie e relative decadenze che la legge oggi prevede e che maggiormente si adattano alle vostre esigenze personali, familiari o di imprenditori che operano sul libero mercato.
L’imposizione fiscale può avere una importanza tale, in relazione alla tipologia di immobile negoziato, da orientarvi diversamente nell’acquisto facendovi realizzare un grosso risparmio fiscale.

Soltanto un esperto specifico del settore come il Notaio è in grado di compiere una attenta analisi della situazione giuridica del bene che si intende acquistare e fornirvi un quadro completo di tutte le possibili alternative e soluzioni fiscali, in modo che possiate spendere oculatamente e nel migliore dei modi il vostro denaro; per questa ragione è opportuno rivolgersi al Notaio appena matura l’idea di compiere un acquisto e comunque, sempre PRIMA di firmare qualunque documento (proposta di acquisto, compromesso) che possa obbligarvi a dei comportamenti: ricordatevi che una volta sottoscritto il compromesso può essere troppo tardi per rimediare a conseguenze di obbligazioni già assunte superficialmente!!!

Il mio studio sarà in grado di seguirvi in ogni fase della procedura di acquisto; questa un sintesi delle attività, principali ed accessorie, che possiamo svolgere, concordandole, per voi.

SINTESI DELLE ATTIVITA'

  • consulenza mediante colloqui preliminari in studio al fine di fornire una panoramica completa della procedura di acquisto con particolare riferimento al regime tributario dell’atto ed individuazione delle possibili soluzioni operative maggiormente idonee;
  • studio ed istruttoria pratica ad incarico conferito;
  • esame documenti anagrafici, codici fiscali, documenti dello stato civile delle persone fisiche coinvolte e visure registro imprese per quelle giuridiche; eventuali correzioni ed allineamenti;
  • accertamento identità personale e capacità di agire delle parti;
  • verifica legittimazione a disporre del bene da parte dei venditori ed esame delle eventuali procure, anche in accordo al diritto internazionale privato, verifica poteri di rappresentanza delle persone giuridiche;
  • consultazione dei Registri Immobiliari ed esame dei singoli titoli di provenienza, verificandone la regolarità formale e sostanziale, al fine di valutare lo stato ipotecario del bene oggetto di trasferimento;
  • consultazione storica dei Registri Catastali al fine della verifica dell’allineamento dei dati e delle planimetrie catastali anche mediante sopralluoghi in loco a mezzo di tecnici di propria fiducia;
  • verifica condizione di reciprocità per gli stranieri ed analisi dei profili di diritto internazionale privato;
  • esame e verifica della documentazione urbanistica; delle autorizzazioni amministrative che legittimarono la costruzione; valutazione delle difformità, esame e verifica delle richieste di concessione in sanatoria;
  • redazione e stipula del contratto di vendita eventualmente fuori studio in caso di particolari necessità;
  • esecuzione in via telematica degli adempimenti correlati al contratto: registrazione fiscale con liquidazione e versamento delle imposte dovute; trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale;
  • consegna copia autentica del contratto corredata dall’originale della Nota di trascrizione, dalla visura catastale aggiornata e dalla fattura.

Ecco una sintesi dei documenti necessari alla stipula di un trasferimento immobiliare che potrete procurarvi o che reperiremo per voi una volta conferito l’incarico professionale.

SINTESI DEI DOCUMENTI NECESSARI
ELENCO DOCUMENTI NECESSARI ALLA STIPULA DI ATTO DI COMPRAVENDITA
  • fotocopia documento di identità di tutte le parti in corso di validità e codice fiscale;
  • visura Registro Imprese nel caso di persona giuridica;
  • procura in originale o copia autentica, in regola con l’imposta di bollo, nel caso di intervento di procuratori;
  • estratto atto matrimonio o certificato stato civile;
  • fotocopia titolo di provenienza;
  • fotocopia e/o estremi autorizzazioni amministrative per l’edificazione ed eventuali modifiche urbanistiche dell’immobile;
  • certificato di destinazione urbanistica se la compravendita ha ad oggetto un terreno o se ha ad oggetto un terreno pertinenziale (venduto assieme all’edificio) di superficie superiore a 5000 mq;
  • fotocopia dei mezzi di pagamento (assegni e/o ricevute bonifici bancari…) degli acconti di prezzo;
  • se sussistono i requisiti “credito d’imposta” (riacquisto di abitazione “prima casa” entro un anno dalla vendita di “prima casa”) fotocopia atto di acquisto della casa precedente;
  • ai fini del pagamento dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze immobiliari nella misura del 20%, ricorrendone i requisiti – rivendita di immobile urbano nei cinque anni dall’acquisto da parte di persona fisica – copia fatture di acquisto e delle spese successivamente sostenute;
  • attestato certificazione energetica;
  • fotocopia regolamento di condominio e tabelle millesimali;
  • fotocopia del compromesso eventualmente stipulato con estremi registrazione.


Una notizia fiscale: i coefficienti di moltiplicazione per le valutazioni automatiche, ove applicabili, previsti dalle vigenti leggi in materia.

COEFFICIENTI MOLTIPLICAZIONE VALUTAZIONI AUTOMATICHE
Ecco le Guide per il Cittadino predisposte dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con L’Associazione Consumatori
GUIDE PER IL CITTADINO

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